AfA bei Immobilien verständlich erklärt: So funktioniert die steuerliche Abschreibung
Wer eine vermietete Immobilie besitzt, stößt früher oder später auf den Begriff AfA. Hinter der Abkürzung steckt einer der wichtigsten steuerlichen Vorteile für Vermieter. Gerade bei Eigentumswohnungen oder Häusern kann die sogenannte Abschreibung die Steuerlast über viele Jahre deutlich senken.
Doch was genau bedeutet AfA eigentlich? Welche Immobilien profitieren davon? Und warum ist sie für viele Investoren so interessant?
Was bedeutet AfA?
AfA steht für:
„Absetzung für Abnutzung“
Das Finanzamt geht davon aus, dass ein Gebäude mit der Zeit an Wert verliert. Deshalb dürfen Eigentümer den Gebäudewert über viele Jahre steuerlich abschreiben.
Wichtig dabei:
- Nicht das Grundstück wird abgeschrieben
- Sondern nur das Gebäude
Die AfA reduziert dabei den steuerpflichtigen Gewinn aus Vermietung und Verpachtung.
Wann darf man AfA nutzen?
Die normale Gebäude-AfA gilt in der Regel bei:
| Nutzung | AfA möglich? |
|---|---|
| Vermietete Wohnung | ✅ Ja |
| Vermietetes Haus | ✅ Ja |
| Selbst bewohnte Immobilie | ❌ Nein |
Wer also selbst in der Immobilie wohnt, kann die klassische AfA normalerweise nicht nutzen.
Wie hoch ist die AfA?
Bei vielen Wohnimmobilien gilt:
| Baujahr | Typische AfA |
|---|---|
| Gebäude ab 1925 | 2 % pro Jahr |
| Sehr alte Gebäude | teilweise 2,5 % |
Die Abschreibung erfolgt meist linear über Jahrzehnte.
Beispiel einer AfA-Berechnung
Eine Wohnung wird gekauft:
| Position | Betrag |
|---|---|
| Gesamtkaufpreis | 140.000 € |
| Anteil Gebäude | 100.000 € |
Bei 2 % AfA ergibt sich:
100000⋅0.02=2000100000 \cdot 0.02 = 2000
Der Eigentümer kann also:
2.000 € pro Jahr
steuerlich abschreiben.
Warum die AfA so interessant ist
Der große Vorteil:
Die AfA senkt die Steuerlast, obwohl dafür nicht jedes Jahr echtes Geld ausgegeben wird.
Dadurch reduziert sich der steuerpflichtige Gewinn.
Beispiel mit Mieteinnahmen
| Position | Betrag |
|---|---|
| Kaltmiete jährlich | 6.000 € |
| AfA | -2.000 € |
| Weitere Kosten | -1.500 € |
Steuerpflichtiger Gewinn:
6000−2000−1500=25006000 – 2000 – 1500 = 2500
Versteuert werden also nur noch:
2.500 €
statt der kompletten Mieteinnahmen.
Welche Kosten zusätzlich absetzbar sind
Neben der AfA können Vermieter häufig weitere Ausgaben steuerlich berücksichtigen:
- Erbpachtzins
- Hausverwaltung
- Reparaturen
- Versicherungen
- Grundsteuer
- nicht umlagefähige Hausgeldanteile
- Handwerkerkosten
- Steuerberaterkosten
Dadurch sinkt der steuerpflichtige Überschuss oft deutlich.
Wichtig: Rücklagen funktionieren anders
Viele Eigentümer zahlen monatlich Geld in die Instandhaltungsrücklage der WEG ein.
Dabei gilt:
| Rücklage | Steuerlich |
|---|---|
| Einzahlung in Rücklage | ❌ meist nicht sofort absetzbar |
| Tatsächlich verwendete Rücklage | ✅ oft später absetzbar |
Das wird häufig verwechselt.
AfA auch bei älteren Immobilien möglich?
Ja. Auch ältere Bestandsimmobilien können abgeschrieben werden.
Ein Gebäude aus:
- 1974
- 1985
- 1995
kann normalerweise weiterhin AfA erhalten, solange die Immobilie vermietet wird.
Besonderheit bei Erbpacht
Bei Erbpacht gehört das Grundstück häufig nicht dem Käufer. Dadurch kann der Gebäudeanteil oft höher ausfallen.
Zusätzlich gilt:
- Der Erbpachtzins ist bei Vermietung meist steuerlich absetzbar
Das macht Erbpachtobjekte für manche Anleger interessant.
Was viele Anfänger falsch verstehen
Ein häufiger Irrtum:
„Wenn ich viel abschreibe, bekomme ich das Geld direkt zurück.“
So funktioniert AfA nicht.
Die Abschreibung:
- reduziert lediglich den steuerpflichtigen Gewinn
- ersetzt aber keine kompletten Ausgaben
Trotzdem kann sie die Rendite deutlich verbessern.
Fazit
Die AfA gehört zu den wichtigsten steuerlichen Vorteilen bei vermieteten Immobilien. Sie ermöglicht es Eigentümern, den Gebäudewert über viele Jahre steuerlich geltend zu machen und dadurch die Steuerlast zu senken.
Besonders interessant ist die Kombination aus:
- Mieteinnahmen
- AfA
- weiteren Werbungskosten
Gerade langfristig kann die Abschreibung einen erheblichen Unterschied beim Vermögensaufbau machen.
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