Vermietung

Vermietung

Bei der Vermietung einer Wohnung dürfen alle werbungskostenähnlichen Ausgaben, die in direktem Zusammenhang mit der Immobilie stehen und der Erzielung von Mieteinnahmen dienen, steuerlich gegenüber den Einnahmen geltend gemacht werden.

Im Wesentlichen lassen sich folgende Kosten ansetzen:

Typische abzugsfähige Ausgaben

Nicht abzugsfähig

• Tilgungsanteil der Kreditraten

• Eigene Arbeitsleistung (z. B. wenn man selbst renoviert)

• Kosten, die nicht mit der Vermietung zusammenhängen (private Nutzung, Möbel für Eigennutzung)

Besonderheiten

• Modernisierung vs. Herstellungskosten: Werden Maßnahmen durchgeführt, die den Standard der Wohnung wesentlich erhöhen (z. B. erstmaliger Einbau eines Bades), handelt es sich um Herstellungskosten. Diese müssen über die Abschreibung verteilt werden und sind nicht sofort komplett abziehbar.

• Leerstand: Auch bei leerstehenden Wohnungen sind Werbungskosten absetzbar, solange eine klare Vermietungsabsicht erkennbar ist (z. B. durch Inserate).

Rücklagen in der Steuererklärung

• Hausgeldzahlungen an die Eigentümergemeinschaft enthalten in der Regel auch Anteile für die Instandhaltungsrücklage.

• Einzahlungen in die Rücklage sind nicht sofort als Werbungskosten abziehbar.
  👉 Begründung: Es handelt sich nicht um eine Ausgabe, sondern um eine Vermögensumschichtung – das Geld bleibt im Eigentum des Vermieters (nur verwaltet durch die WEG).

Wann Rücklagen steuerlich relevant werden

• Erst wenn die WEG Rücklagen tatsächlich für Reparaturen oder Sanierungen verwendet, werden diese Ausgaben steuerlich wirksam.

• Dann gilt: Der auf die eigene Wohnung entfallende Kostenanteil kann als Erhaltungsaufwand in der Anlage V abgesetzt werden.

Beispiel zur Verdeutlichung

Praktischer Hinweis

• In der Jahresabrechnung der Hausverwaltung sind die nicht umlagefähigen Kosten und die tatsächlich angefallenen Ausgaben aus der Rücklage aufgeführt. Diese Werte sind für die Steuererklärung entscheidend.

Beispielrechnung Vermietung einer Eigentumswohnung

Annahmen:

• Kaltmiete: 800 € pro Monat

• Nebenkosten (umlagefähig): 200 € pro Monat (werden vom Mieter getragen)

• Hausgeld an die WEG: 350 € pro Monat, davon 220 € umlagefähig und 130 € nicht umlagefähig

• Kredit für Wohnung: 200.000 €

  • Zinsanteil im Jahr: 4.800 €

  • Tilgung: 6.000 € (nicht absetzbar)

• Reparatur im Jahr: 2.500 €

• Fahrten zur Wohnung: 6 Fahrten à 50 km → 6 × 50 × 0,30 € = 90 €

• Steuerberaterkosten (anteilig für Anlage V): 300 €

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Einnahmen

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Ausgaben (Werbungskosten)

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Ergebnis

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💡 Wichtig:

• Die Tilgung der Kredite ist nicht absetzbar.

• Würde die Wohnung leerstehen, könnte man trotzdem Zinsen, Hausgeld (nicht umlagefähig), Fahrtkosten usw. ansetzen, solange eine klare Vermietungsabsicht besteht.

• Ausgaben aus der Instandhaltungsrücklage sind nur dann abziehbar, wenn tatsächlich Reparaturen bezahlt wurden.

Beispielrechnung mit Verlust aus Vermietung

Annahmen:

• Kaltmiete: 700 € pro Monat

• Nebenkosten (umlagefähig): 180 € pro Monat (werden vom Mieter gezahlt)

• Hausgeld an die WEG: 320 € pro Monat, davon 200 € umlagefähig und 120 € nicht umlagefähig

• Kredit: 250.000 €

  • Zinsanteil im Jahr: 7.500 €

  • Tilgung: 8.000 € (nicht absetzbar)

• Größere Renovierung: 12.000 € (sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand)

• Fahrten: 8 Fahrten à 60 km → 8 × 60 × 0,30 € = 144 €

• Steuerberaterkosten: 350 €

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Einnahmen

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Ausgaben (Werbungskosten)

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Ergebnis

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👉 Dieser Verlust wird in der Anlage V angegeben und mindert direkt das zu versteuernde Einkommen.
Wenn du z. B. ein Gehalt von 60.000 € hast, reduziert sich die Steuerlast so, als ob du nur 49.126 € verdient hättest.

Checkliste Unterlagen für die Steuererklärung bei Vermietung

Einnahmen

• Mietvertrag (als Nachweis über Mieteinnahmen und Nebenkostenvereinbarung)

• Kontoauszüge oder Jahresübersicht mit den tatsächlich erhaltenen Mietzahlungen

• ggf. Nachweise über Leerstand und Inserate (bei Werbungskostenabzug trotz Leerstand)

Finanzierung

• Jährliche Zins- und Tilgungsbescheinigung der Bank

  • nur Zinsen sind absetzbar, Tilgung nicht

• Nachweise über Disagio oder Bearbeitungsgebühren (falls beim Kreditabschluss angefallen)

Nebenkosten & Hausgeld

• Hausgeldabrechnung der Hausverwaltung

  • Umlagefähige Kosten (zahlt der Mieter)

  • Nicht umlagefähige Kosten (z. B. Verwaltung, Reparaturen, Instandhaltungsrücklage)

• Wirtschaftsplan für das kommende Jahr (hilfreich zur Abgrenzung)

Erhaltungsaufwand & Renovierungen

• Rechnungen für Handwerkerleistungen (Maler, Elektriker, Sanitär etc.)

• Belege über Sanierungen oder Modernisierungen

  • Erhaltungsaufwand: sofort abziehbar

  • Herstellungskosten: über AfA abzuschreiben

Abschreibung (AfA)

• Notarvertrag bzw. Kaufvertrag

• Aufstellung über Kaufpreisaufteilung (Grund und Boden vs. Gebäudeanteil)

• ggf. Gutachten oder Finanzamt-Bescheid zur Bestätigung der Aufteilung

Versicherungen & Verwaltung

• Beiträge zur Gebäude- oder Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung

• Hausverwalterhonorar, Abrechnungsgebühren

• Steuerberaterrechnung (anteilig für Anlage V)

Fahrt- und sonstige Kosten

• Fahrtenbuch oder Aufstellung der Fahrten zur Immobilie

• Inseratskosten (Zeitung, Online-Portale)

• Gerichtskosten oder Rechtsanwaltshonorare bei Mietstreitigkeiten

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✅ Mit dieser Sammlung hast du alle Nachweise parat, die das Finanzamt bei Nachfragen sehen möchte.
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