Abschreibung nach Eigennutzung

Der Steuerpflichtige kann nach dem Ende einer steuerlich nicht relevanten Eigennutzung und anschließender Vermietung eines Objektes eine lineare Abschreibung der Gebäudekosten vornehmen. Dieses wird als Abschreibung nach Eigennutzen bezeichnet.

Es erfolgt in der Regel eine Kaufpreisaufteilung nach Grund und Boden beziehungsweise nach Gebäudekosten. Man wendet hierbei die Normalherstellungskosten (NHK) 1995/2000 als Grundlage für die Ermittlung des Gebäudewertes an.

Ohne ein Wertgutachten bzw. detaillierte Angaben ist der Ansatz nach NHK nicht möglich und dann stattdessen von den Finanzbehörden typisierte Herstellungskosten angesetzt.

Bis zum 31.12.1986 war eine Inanspruchnahme der Sonderabschreibungen nach § 7b für eigengenutzte Immobilien möglich. So konnten Restwertabschreibungen angewendet werden bei einer abschließenden oder zwischenzeitlichen Fremdvermietung. Eine Übergangsregelung bestand bis zum Steuerjahr 1998 für Einfamilienhäuser mit Einliegerwohnung.

Von 1987 bis 1995 konnte der Eigennutzer die Grundförderung nach § 10e EStG geltend machen. Die Grundvoraussetzung war die Eigennutzung. Bei späterer Fremdvermietung gilt ab diesem Zeitpunkt die Abschreibung die möglich gewesen wäre wenn das Eigenheim oder die Eigentumswohnung von Anfang an vermietet worden wäre. Also eine degressive Abschreibung von Neubauten oder im Jahr der Fertigstellung gekaufter Objekte bzw. lineare Abschreibung bei gebrauchten Objekten. Die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung sind Herstellungs- und Anschaffungskosten ohne 50 % der einbezogenen Grundstücksanteilswerte bei einer Grundföderung, verringert um die Beträge die in der Zeit für die Eigennutzung abgeschrieben wären.

Von 1996 bis 2005 gab es eine öffentliche Förderung für eigengenutzte Objekte in Form einer Eigenheimzulage. Es findet hier keine Abschreibung der selbstgenutzten Immobilie statt. Werden also nach dem Selbstnutzungszeitraum Einkünfte aus Vermietung oder Verpachtung erzielt werden diese vom Eigentümer deklariert und man kann die Gebäudeherstellungskosten linear abschreiben. Nach dem Zulagenchrakter der Eigenheimzulage wird die Bemessungsgrundlage nicht um fiktive Abschreibungsbeträge für die abgelaufenen Jahre der Eigennutzung reduziert. Für mögliche künftige Abschreibungsmöglichkeiten ist bei einer eigenen Nutzung sinnvoll von Beginn an die Kosten für Gebäude sowie von Grund und Boden zu trennen und zu dokumentieren. Sie hat für die Eigenheimzulage oder die Grundförderung keine Bedeutung, kann aber bei einer späteren anderen Nutzungsart wie der Fremdvermietung dabei helfen den Nachweis für die Bemessungsgrundlage zu erbringen.

Eigengenutzte Objekte seit 2006 erhalten keine staatliche Förderung. Für sie gilt weiterhin ab dem Zeitpunkt für eine anderweitige Nutzung wie Fremdvermietung, dass eine Gebäudeaschreibung möglich ist. Daher sollte man die Gebäudeherstellungskosten genau festhalten mit Rechnung und Verträgen damit dieses später nach Jahren gut nachvollziehbar sind. Auch die Aufteilung von den Kaufpreisen nach nicht abzugsfähigem Grundstücksanteil ist wichtig. Bei einer Fremdvermietung kann die lineare Abschreibung der Herstellungs- und Gebäudekosten so für die restliche Nutzungsdauer vorgenommen werden.