Grundschuld

Grundschuld

Eine Grundschuld ist eine dingliche Belastung eines Grundstückes. Dabei muss an den Gläubiger/Berechtigen eine bestimmter Betrag an Geld aus dem Grundstück gezahlt werden.

Anders als bei der Hypothek ist bei der Grundschuld eine Forderung nicht die Voraussetzung damit sie entsteht.

Die Grundschuld ist, wie die Hypothek, ein Grundpfandrecht und somit ein dingliches Kreditsicherungsmittel. Dabei ist der Grundschuldbesteller verpflichtet, sofern es zum Fall der Nichtzahlung einer ausstehenden Forderung kommt, die Zwangsvollstreckung an seinem Grundstück zu dulden nach § 1147, 1191 BGB.

Die Regeln der Hypothek sind daher auch auf die Grundschuld anwendbar nach § 1192 BGB.

Bei der Grundschuld besteht, anders als bei der Hypothek, keine Abhängigkeit vom Sicherungsgegenstand, der Grundschuld und der Forderung, der Akzessorietät.

Da die Akzessorietät der Grundschuld fehlt können die Parteien Forderungen für schon bestehende Grundschuld austauschen und wechseln.

Unterschiede zwischen Grundschuld und Hypothek

Bei der Grundschuld muss auch nicht, wie bei der Hypothek, kostenintensiv eine neu zu sichernde Forderung, neu bestellt werden. Durch die Trennung von Forderung und Sicherungsmittel bei der Grundschuld enstehen aber auch Gefahren wirtschaftlicher Art.

So können beide, die Forderung und das Sicherungsrecht, die Akzessorietät, parallel existieren und unterschiedlichen Rechtsträgern zu fallen. Daraus resultiert eine mögliche doppelte Inanspruchnahme der Gläubiger für die gesicherte Forderung und für den Inhaber der Grundschuld die den Schuldner und Grundstückseigentümer zweimal beanspruchen können. Andere europäische Sachenrechtsordnungen vermeiden diese Gefahr, hier gibt es das Kreditsicherungsmittel in Form der Grundschuld nicht. In Deutschland gibt es sie jedoch.

In Deutschland gilt bei der Rechtssprechung zur Vermeidung von doppelten Rechtsansprüchen, dass man durch eine vertragliche Maßnahme die Forderung und Grundschuld miteinander verknüpft. So ensteht eine Vereinbarung einer Sicherungsgrundschuld. Durch die Sicherungsabrede der Sicherungsgrundschuld dürfen die Parteien eine getrennte Abtretung der Forderung nach § 399 BGB nicht durchführen.

Eine derartige Absicherung verhindert jedoch nicht die dingliche Wirksamkeit (sachrechtlich) der isolierten Forderungsabtretung im Wirtschafts- und Rechtsverkehr nicht verhindern. Durch die Übertretung der Sicherungsabrede werden nur Schadensersatzansprüche der Parteien in ihrem Verhältnis ausgelöst.

Die Grundschuld kann in Form einer Buch-Grundschuld oder Brief-Grundschuld und anders als die Hypothek, auch für den Grundstückseigentümer als Eigentümer-Grundschuld bestellt werden. Der Grundschuld-Brief wird auf den Inhaber als Inhaber-Grundschuld ausgestellt. Man wendet die Vorschriften zur Inhaberverschuldverschreibungen auf diesen Brief an.ndet.