Verfahrensablauf bei einer Zwangsversteigerung

Verfahrensablauf bei einer Zwangsversteigerung

Häufig kommt es zu langwierigen Bemühungen des Gläubigers und auch des Schuldners bevor ein Zwangsversteigerungsantrag eingeht diese noch zu verhindern.

Der Verlauf dieser ist nur schwer vorhersehbar und kann lange dauern. Durch die Versteigerung sollen Forderungen der Gläubiger bedingt werden (Verkauf von Grundstück, Wohnung, Haus).

Der Verlauf der Zwangsversteigerung ist im Zwangsversteigerungsgesetz ZVG geregelt. Der Antrag wird nach § 16 ZVG gestellt.

Dabei wird der Antrag beim Amtsgericht eingereicht. Hierzu sind die nötigen Urkunden bei zu fügen und die geschuldete Summe in Euro.

Die Kosten der Zwangsversteigerung § 109 ZVG sind die des Gerichtskostengesetzes. Die Gebühren umfassen Sachverständigergutachten, Tätigkeiten des Gerichtes, Kosten für den Antrag etc.

Beim Grundbuchamt wird der Antrag auf die Zwangsversteigerung ebenfalls vermerkt. Dadurch soll verhindert werden, dass der Erwerber benachteiligt werden könnte. Eine Gundbuchsperre erfolgt hier durch nicht, Belastungen sind weiterhin möglich. Bei Anträgen zu Finanzierungen werden auch Grundbuchblattkopien geprüft um vorherige (gelöschte) Vermerke einzusehen.

Nach Einleitung des Verfahrens erfolgt eine Zwangsversteigerung. Nach § 74a ZVG wird der Grundstückswert festgesetzt und ein Termin beim Vollstreckungsgericht festgelegt. Die Gläubiger werden 4 Wochen vor dem Termin informiert. Nach §§ 41, 43 ZVG ist die Terminladung vorgeschrieben. Auch werden Gläubiger in ihrer Grundbuchrangfolge benannt.

Die Anmeldung von Forderungen erfolgt schriftlich nach §§ 9, 10, 37 u.a. ZVG in Form der Hauptforderungen zuzüglich Zinsen, Kostenvorschüssen, Terminwahrnehmungskosten etc.

Die Versteigerung

Der eigentliche Termin besteht aus 3 Element

1. Dem Bekanntmachungsteil mit Informationen über anwesende Beteiligte, Grundbuchinhalt, Grundstücksnachweisungen, 1. Tag der Beschlagnahme, Feststellung des geringsten Gebots, der Versteigerungsbedingungen und Hinweis auf bevorstehenden Ausschluss von weiteren Anmeldungen.
2. Der Bietzeit von mindestens 30 Minuten, unter Vorlage von Ausweis können Bietinteressenten ihr Gebot mündlich abgeben. Gläubiger können Sicherungsleistungen verlangen. Der Rechtspfleger bestätigt das Gebot und unwirksame werden zurückgewiesen. Das Gebot des Bieters ist bindend und kann nicht mehr zurückgenommen werden. Die Gebote können sich überbieten bis keiner mehr ein Gebot abgibt.
3. Nach dem Schluss der Bietzeit erfolgt die Feststellung des Meistbietenden. Nun erfolgt eine Anhörung der Verfahrensbeteiligten bei dem es zu einem sofortigen Zuschlag kommen kann, einer Versagung des Zuschlages bei Nichterreichen der 5/10 Grenze oder der 7/10 Grenze, Nichterteilung des Zuschlages oder einer Bestimmung eines separaten Verkündungstermins über den Zuschlag. Durch einen separaten Termin können Institutsvertreter eine Abstimmung des Zwangsversteigerungsergebnisse durchführen und Verhandlungsmöglichkeiten mit dem Meistbietenden nutzen. Auch nutzt man diesen Termin bei kurzfristigen Anträgen zum Zwangsvollstreckungsschutz nach § 765a ZPO.

Erfolgt der Zuschlag so bestimmt der Rechtspflege einen Verteilungstermin. Hier können Gläubiger Forderungen anmelden und das Gericht verteilt den Erlös und löscht Eintragungen im Grundbuch.

Der Meistbietenden ist nun Eigentümer im Grundbuch.

Es gibt zu dem Sonderformen beim einer Zwangsversteigerung auf Antrag eines Erben §§ 175 bis 179 ZVG, damit der Erbe Forderungen von Nachlassgläubigern bedienen kann.

Zwangsversteigerung nach Antrag des Insolvenzverwalters §§ 172 – 174a ZVG die den Regeln der normalen Zwangsversteigerung folgt.

Zwangsversteigerung von Eigentumsanteilen, ist ebenfalls identisch mit einem normalen Verfahren nur das hier die Verwalter als Verfahrenbeteiligte auftreten.

Zwangsversteigerung im Rang der Zwangshypothek nach § 177 ZVG neben dem Zahlungstitel wird hier eine dinglicher Vollstreckungstitel benötigt.

Zwangsversteigerungen zur Aufhebung der Gemeinschaft nach §§ 180 bis 184 ZVG, § 753 BGB als Teilungsversteigerung, wenn die Gemeinschaftsmitglieder zerstritten sind und eine einvernehmliche Einigung nicht möglich ist.

Räumung der Objekte

Stehen Objekte leer gibt es keine Räumungsprobleme und man kann sie beziehen. Bewohnen die Eigentümer das Objekt selbst so ist eine schriftliche Aufforderung zur Räumung des Objektes nötig, aber keine Kündigung. Der Zuschlagbeschluss ist eine Vollstreckungstitel so das man keine weiteren gerichtlichen Schritte benötigt. Ein Gerichtsvollzieher kann mit der zwangsweisen Räumung beauftragt werden, wenn die Eigentümer der Aufforderung zur Räumung nicht nachkommen. Dazu benötigt man eine Vollstreckungsklausel zum Zuschlagsbeschluss. Ist das Objekt vermietet so hat der Ersteher des Objektes für kurze Zeit ein Ausnahmekündigungsrecht, nach dem er bestehende Mietverträge zum nächsten zulässigen Termin unter Wahrung der gesetzlichen Frist kündigen kann, auch bei auf längere Zeit befristeten Mietverträgen, man benötigt einen Kündigungsrund wie Eigenbedarf dazu.

Zahlung der Versteigerung

Bei Abgabe des Gebotes muss eine 10% Sicherheitsleistung vorgelegt werden. Als Meistbietender hat man etwa 4 bis 8 Wochen nach dem Versteigerungstermin Zeit den gebotenen Betrag abzüglich von in der Bietstunde hinterlegten Sicherheitsleistungen an das Gericht zu zahlen.

Dazu gibt es einen Extratermin, den Verteilungstermin der vom Gericht bestimmt wird. Von der Zeit vom Zuschlag bis zum Verteilungstermin muss man den zu zahlenden Betrag mit 4 % p.a. verzinsen, die Zinsen wirder am Verteilungstermin fällig. Auch kann man den fraglichen Betrag schon vorher bei Gericht hinterlegen dan fallen weniger Zinsen an. Das Gericht berechnet auch Kosten für Eintragung ins Grundbuch und Zuschlagsgebühr. Das Finanzamt fordert dann die Grundewerbesteuer ein.