Beleihungswert

Der Beleihungswert ist ein Wert, den Banken und andere Kreditgeber bei der Finanzierung von Immobilien und teilweise auch anderen Vermögensgegenständen zugrunde legen. Er soll vorsichtig einschätzen, welchen Wert ein Objekt langfristig und nachhaltig besitzt.

Der Beleihungswert ist deshalb in der Regel nicht identisch mit dem aktuellen Kaufpreis oder Marktwert. Stattdessen wird bewusst ein vorsichtigerer Wert angesetzt, damit der Kreditgeber auch bei fallenden Preisen und im Fall einer Verwertung des Objekts möglichst gut abgesichert ist.

Definition: Was ist der Beleihungswert?

Der Beleihungswert ist der Wert eines Vermögensgegenstandes, der aus Sicht eines Kreditinstituts langfristig als dauerhaft erzielbar angesehen wird.

Bei Immobilien berücksichtigt die Bank dabei nicht nur den aktuellen Marktpreis, sondern insbesondere:

• Lage
• Zustand
• Art der Immobilie
• Nutzungsmöglichkeiten
• Ertragssituation
• Marktentwicklung
• langfristige Verkäuflichkeit

Einfach erklärt: Der Beleihungswert ist der vorsichtige Wert, den eine Bank einer Immobilie für die Kreditvergabe beimisst.

Beleihungswert und Kaufpreis

Der Kaufpreis zeigt, welchen Betrag Käufer und Verkäufer für eine Immobilie vereinbart haben.

Der Beleihungswert wird dagegen vom Kreditgeber beziehungsweise nach dessen Bewertungsverfahren ermittelt.

Beispiel:

• Kaufpreis der Immobilie: 300.000 Euro
• ermittelter Marktwert: 300.000 Euro
• Beleihungswert der Bank: 270.000 Euro

Die Bank geht in diesem Beispiel für ihre Finanzierung nicht vom vollen Kaufpreis aus, sondern von einem vorsichtigeren Wert von 270.000 Euro.

Warum ist der Beleihungswert niedriger?

Der Beleihungswert soll nicht kurzfristige Preisschwankungen widerspiegeln.

Banken möchten sicherstellen, dass die Immobilie auch bei ungünstiger Marktentwicklung noch einen ausreichenden Wert besitzt.

Deshalb werden kurzfristige Preissteigerungen oder besonders hohe Kaufpreise nicht immer vollständig berücksichtigt.

Der Beleihungswert enthält somit einen gewissen Sicherheitsgedanken.

Beleihungswert und Verkehrswert

Der Verkehrswert beziehungsweise Marktwert beschreibt den Preis, der unter normalen Marktbedingungen voraussichtlich für eine Immobilie erzielt werden könnte.

Der Beleihungswert verfolgt ein anderes Ziel.

Beleihungswert	Verkehrswert / Marktwert
vorsichtiger, langfristiger Wert	aktueller Marktwert
für Kreditsicherung relevant	für Kauf und Verkauf relevant
kurzfristige Schwankungen werden eher ausgeblendet	aktuelle Marktlage wird berücksichtigt
häufig niedriger	häufig höher

Wie wird der Beleihungswert berechnet?

Die genaue Berechnung hängt von der Art des Objektes und den Vorgaben des jeweiligen Kreditinstituts ab.

Bei Immobilien können unter anderem folgende Bewertungsverfahren eine Rolle spielen:

• Vergleichswertverfahren
• Ertragswertverfahren
• Sachwertverfahren

Die Bank kann zusätzlich Sicherheitsabschläge oder interne Bewertungsregeln anwenden.

Vergleichswertverfahren

Beim Vergleichswertverfahren wird geprüft, zu welchen Preisen ähnliche Immobilien verkauft wurden.

Dabei können unter anderem berücksichtigt werden:

• Lage
• Größe
• Ausstattung
• Baujahr
• Zustand
• Grundstücksgröße

Das Verfahren wird häufig bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern eingesetzt.

Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren spielt insbesondere bei vermieteten Immobilien eine wichtige Rolle.

Im Mittelpunkt stehen die nachhaltig erzielbaren Erträge.

Berücksichtigt werden beispielsweise:

• Mieteinnahmen
• Bewirtschaftungskosten
• Restnutzungsdauer
• Bodenwert
• Liegenschaftszinssatz

Das Verfahren ist besonders relevant bei Mehrfamilienhäusern und Gewerbeimmobilien.

Sachwertverfahren

Beim Sachwertverfahren steht stärker der Wert der baulichen Substanz im Vordergrund.

Dabei werden unter anderem berücksichtigt:

• Grundstückswert
• Herstellungskosten
• Alter des Gebäudes
• Abnutzung
• Zustand

Das Verfahren kann beispielsweise bei selbstgenutzten Immobilien zur Anwendung kommen.

Was ist die Beleihungsgrenze?

Die Beleihungsgrenze ist der Anteil des Beleihungswertes, den eine Bank maximal als besonders sicheren Kreditbetrag ansetzt.

Beispiel:

• Beleihungswert: 250.000 Euro
• Beleihungsgrenze: 80 Prozent

Dann ergibt sich:

250.000 Euro × 80 % = 200.000 Euro

Dieser Betrag kann aus Sicht der Bank innerhalb der festgelegten Beleihungsgrenze liegen.

Die tatsächliche Kredithöhe hängt jedoch zusätzlich von Einkommen, Bonität, Eigenkapital und weiteren Faktoren ab.

Was ist der Beleihungsauslauf?

Der Beleihungsauslauf zeigt das Verhältnis zwischen Darlehensbetrag und Beleihungswert.

Formel:

Beleihungsauslauf = Darlehensbetrag / Beleihungswert × 100

Beispiel:

• Darlehen: 200.000 Euro
• Beleihungswert: 250.000 Euro

Der Beleihungsauslauf beträgt:

200.000 / 250.000 × 100 = 80 %

Warum ist der Beleihungsauslauf wichtig?

Der Beleihungsauslauf beeinflusst häufig die Kreditkonditionen.

Je niedriger der Beleihungsauslauf, desto geringer ist aus Sicht der Bank das Risiko.

Das kann sich positiv auf den Zinssatz auswirken.

Ein hoher Beleihungsauslauf bedeutet dagegen, dass ein größerer Teil des Immobilienwertes fremdfinanziert wird.

Beispiel zur Immobilienfinanzierung

Angenommen, eine Immobilie kostet 400.000 Euro.

Die Bank setzt folgende Werte an:

• Kaufpreis: 400.000 Euro
• Beleihungswert: 360.000 Euro
• Darlehen: 288.000 Euro

Der Beleihungsauslauf beträgt:

288.000 / 360.000 × 100 = 80 %

Ob die Bank diesen Kredit gewährt, hängt zusätzlich von der finanziellen Situation des Kreditnehmers ab.

Welche Faktoren beeinflussen den Beleihungswert?

Bei Immobilien spielen zahlreiche Faktoren eine Rolle.

Dazu gehören:

• Makrolage
• Mikrolage
• Grundstücksgröße
• Wohnfläche
• Baujahr
• Modernisierungszustand
• energetischer Zustand
• Qualität der Ausstattung
• Vermietbarkeit
• erzielbare Miete
• Restnutzungsdauer

Auch mögliche Belastungen im Grundbuch oder besondere Nutzungsrechte können relevant sein.

Beleihungswert bei selbstgenutzten Immobilien

Bei einer selbstgenutzten Immobilie bewertet die Bank vor allem, welchen nachhaltigen Wert Haus oder Wohnung besitzen.

Ein emotionaler Mehrwert für den Käufer spielt dabei keine Rolle.

Hat ein Käufer beispielsweise bewusst einen sehr hohen Kaufpreis bezahlt, muss die Bank diesen nicht vollständig als Beleihungswert anerkennen.

Beleihungswert bei vermieteten Immobilien

Bei vermieteten Immobilien spielt die Ertragskraft eine besonders große Rolle.

Die Bank prüft unter anderem:

• nachhaltig erzielbare Mieten
• Leerstandsrisiko
• Bewirtschaftungskosten
• Zustand des Gebäudes
• Lage

Sehr hohe Mieten werden möglicherweise nicht vollständig berücksichtigt, wenn sie langfristig nicht als nachhaltig angesehen werden.

Beleihungswert und Eigenkapital

Eigenkapital kann helfen, den Beleihungsauslauf zu reduzieren.

Beispiel:

Kaufpreis:

300.000 Euro

Eigenkapital:

100.000 Euro

Benötigtes Darlehen:

200.000 Euro

Liegt der Beleihungswert bei 270.000 Euro, beträgt der Beleihungsauslauf:

200.000 / 270.000 × 100 = rund 74 %

Ein niedrigerer Beleihungsauslauf kann die Finanzierung aus Sicht der Bank sicherer machen.

Beleihungswert und Zinsen

Der Beleihungswert kann indirekt Einfluss auf den Zinssatz haben.

Viele Banken staffeln ihre Konditionen nach dem Beleihungsauslauf.

Typische Grenzen können beispielsweise sein:

• bis 60 Prozent
• bis 80 Prozent
• bis 90 Prozent
• über 90 Prozent

Je höher der Beleihungsauslauf, desto größer ist häufig das Risiko für den Kreditgeber.

Das kann zu höheren Zinsen führen.

Beleihungswert bei einer Vollfinanzierung

Bei einer Vollfinanzierung wird ein sehr großer Teil oder sogar der gesamte Kaufpreis über Kredite finanziert.

Liegt der Kaufpreis deutlich über dem Beleihungswert, kann der Beleihungsauslauf besonders hoch sein.

Beispiel:

• Kaufpreis: 300.000 Euro
• Beleihungswert: 270.000 Euro
• Darlehen: 300.000 Euro

Der Beleihungsauslauf beträgt:

300.000 / 270.000 × 100 = rund 111 %

Aus Sicht der Bank besteht hier ein erhöhtes Risiko.

Warum finanziert die Bank trotzdem mehr als den Beleihungswert?

Ein Kredit muss nicht zwangsläufig auf den Beleihungswert begrenzt sein.

Banken können unter bestimmten Voraussetzungen auch höhere Finanzierungen anbieten.

Entscheidend sind unter anderem:

• hohes und sicheres Einkommen
• gute Bonität
• weitere Sicherheiten
• geringe sonstige Verbindlichkeiten
• stabile finanzielle Verhältnisse

Der Teil des Darlehens oberhalb bestimmter Beleihungsgrenzen kann jedoch mit einem höheren Risikoaufschlag verbunden sein.

Beleihungswert und Grundschuld

Bei Immobilienkrediten wird häufig eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen.

Sie dient der Bank als Sicherheit.

Kann der Kreditnehmer seine Verpflichtungen dauerhaft nicht erfüllen, kann die Bank unter bestimmten Voraussetzungen auf die Immobilie als Sicherheit zurückgreifen.

Genau deshalb ist eine vorsichtige Bewertung des Objektes für die Bank so wichtig.

Beleihungswert und Zwangsversteigerung

Der Beleihungswert sollte nicht mit einem möglichen Erlös bei einer Zwangsversteigerung verwechselt werden.

Bei einer Zwangsversteigerung können ganz andere Marktbedingungen herrschen.

Der tatsächlich erzielte Verkaufspreis kann über oder unter dem zuvor angenommenen Beleihungswert liegen.

Kann der Beleihungswert steigen?

Ja.

Steigt der nachhaltige Wert einer Immobilie, kann sich bei einer späteren Neubewertung auch der Beleihungswert erhöhen.

Mögliche Gründe sind:

• Modernisierung
• energetische Sanierung
• Ausbau der Immobilie
• positive Entwicklung der Lage
• steigende nachhaltig erzielbare Mieten

Allerdings bedeutet ein höherer Marktwert nicht automatisch, dass der Beleihungswert im gleichen Umfang steigt.

Kann der Beleihungswert sinken?

Auch das ist möglich.

Gründe können sein:

• Wertverlust der Lage
• schlechter Gebäudezustand
• Sanierungsstau
• sinkende Mieten
• strukturelle Veränderungen

Für einen bestehenden Kredit führt eine spätere Wertminderung jedoch nicht automatisch zu einer Veränderung des Darlehensvertrags.

Wer bestimmt den Beleihungswert?

Der Beleihungswert wird im Rahmen der Kreditprüfung durch beziehungsweise für das Kreditinstitut ermittelt.

Je nach Objekt und Finanzierungsumfang kann dies erfolgen durch:

• interne Bewertungsmodelle
• Gutachter
• Sachverständige
• automatisierte Immobilienbewertungssysteme

Der Kreditnehmer kann den Beleihungswert daher nicht selbst festlegen.

Warum unterscheiden sich Beleihungswerte verschiedener Banken?

Zwei Banken können für dieselbe Immobilie zu unterschiedlichen Ergebnissen kommen.

Gründe sind beispielsweise:

• unterschiedliche Bewertungsmodelle
• unterschiedliche Sicherheitsabschläge
• unterschiedliche Einschätzung der Lage
• andere Annahmen zur nachhaltigen Miete
• abweichende Risikobewertung

Deshalb können auch die angebotenen Finanzierungskonditionen voneinander abweichen.

Beleihungswert und Immobilienkauf

Für Käufer ist der Beleihungswert vor allem deshalb wichtig, weil er beeinflussen kann:

• wie viel Eigenkapital benötigt wird
• wie hoch der Beleihungsauslauf ist
• welche Zinsen angeboten werden
• ob eine Finanzierung überhaupt möglich ist

Liegt der Kaufpreis deutlich über dem von der Bank akzeptierten Immobilienwert, muss der Käufer die Differenz häufig stärker durch Eigenkapital oder teurere Finanzierung abdecken.

Häufige Fragen zum Beleihungswert

Was ist der Beleihungswert einfach erklärt?

Der Beleihungswert ist der vorsichtig geschätzte langfristige Wert einer Immobilie, den eine Bank für die Kreditvergabe zugrunde legt.

Ist der Beleihungswert gleich dem Kaufpreis?

Nein. Der Beleihungswert kann unter dem Kaufpreis liegen, weil Banken bewusst vorsichtig bewerten.

Ist der Beleihungswert gleich dem Verkehrswert?

Nein. Der Verkehrswert beschreibt den aktuellen Marktwert, während der Beleihungswert stärker auf einen langfristig nachhaltigen Wert ausgerichtet ist.

Was bedeutet Beleihungsauslauf?

Der Beleihungsauslauf beschreibt das Verhältnis zwischen Darlehensbetrag und Beleihungswert.

Warum ist der Beleihungswert wichtig?

Er beeinflusst unter anderem, wie die Bank das Risiko einer Immobilienfinanzierung einschätzt und welche Kreditkonditionen angeboten werden.

Kann jede Bank einen anderen Beleihungswert ansetzen?

Ja. Bewertungsmethoden und interne Risikovorgaben können sich unterscheiden.

Fazit

Der Beleihungswert ist ein zentraler Begriff bei Immobilienfinanzierungen.

Er beschreibt den aus Sicht der Bank langfristig und nachhaltig erzielbaren Wert einer Immobilie und liegt häufig unter dem aktuellen Marktwert oder Kaufpreis.

Aus dem Beleihungswert lassen sich wichtige Kennzahlen wie der Beleihungsauslauf ableiten. Diese können wiederum Einfluss auf Kreditkonditionen, Eigenkapitalbedarf und Zinssatz haben.

Für Immobilienkäufer ist es deshalb wichtig, nicht nur auf den Kaufpreis zu achten. Entscheidend ist auch, welchen Wert die finanzierende Bank dem Objekt tatsächlich beimisst.