Pachtansatz

Der Pachtansatz ist ein kalkulatorischer Betrag für die Nutzung eigener Flächen, die ein Betrieb selbst bewirtschaftet. Er berücksichtigt die Pachteinnahmen, auf die der Eigentümer durch die eigene Nutzung verzichtet. Der Begriff wird besonders in der landwirtschaftlichen Kostenrechnung und bei der Beurteilung der Wirtschaftlichkeit verwendet.

Einfach erklärt: Auch eigenes Land steht wirtschaftlich nicht kostenlos zur Verfügung. Wer es selbst nutzt, kann es in dieser Zeit nicht zugleich an einen anderen Betrieb verpachten. Der Pachtansatz macht diesen entgangenen Nutzungsertrag in der Kalkulation sichtbar.

Warum wird für eigenes Land ein Pachtansatz berechnet?

Bei gepachteten Flächen steht der vereinbarte Pachtaufwand in der Buchführung. Bei Eigentumsflächen fehlt eine entsprechende Zahlung an einen fremden Verpächter. Ein Vergleich allein anhand der gezahlten Pachten würde deshalb Betriebe mit viel Eigenland günstiger erscheinen lassen, ohne die unterschiedliche Flächenausstattung angemessen zu berücksichtigen.

Der Pachtansatz bewertet die eigene Fläche anhand einer geeigneten alternativen Nutzung. Er folgt damit dem Gedanken der Opportunitätskosten: Was könnte die Ressource bei einer realistisch verfügbaren anderen Verwendung einbringen?

Die Berücksichtigung hilft bei Betriebsvergleichen, bei der Vollkostenrechnung und beim Abwägen zwischen eigener Bewirtschaftung und Verpachtung. Sie kann außerdem in die Ermittlung der Selbstkosten landwirtschaftlicher Erzeugnisse einfließen.

Pachtansatz berechnen: die Formel

Für Flächen mit vergleichbaren Eigenschaften lässt sich der jährliche Pachtansatz vereinfacht so ermitteln:

Jährlicher Pachtansatz = selbst bewirtschaftete Eigentumsfläche in Hektar × geeigneter jährlicher Pachtwert je Hektar

Gibt es unterschiedliche Flächengruppen, wird jede Gruppe mit einem passenden Wert berechnet. Die Teilbeträge werden anschließend addiert. Für Ackerland und Grünland oder für deutlich unterschiedliche Bodenqualitäten muss daher nicht derselbe Betrag gelten.

Wichtig sind ein einheitlicher Zeitraum und übereinstimmende Einheiten: Ein Jahrespachtwert in Euro je Hektar ergibt zusammen mit der Fläche einen Jahresbetrag, keinen Monatsbetrag.

Rechenbeispiel mit eigenen und gepachteten Flächen

Ein fiktiver landwirtschaftlicher Betrieb bewirtschaftet 30 Hektar eigenes Ackerland und zusätzlich 20 Hektar gepachtetes Ackerland.

Für die Eigentumsflächen wird ein geeigneter Vergleichswert von 450 Euro je Hektar und Jahr angenommen. Die tatsächlich vereinbarte Pacht für die Fremdflächen beträgt 500 Euro je Hektar und Jahr. Diese Werte dienen nur dem Rechenbeispiel und sind keine aktuellen regionalen Marktpreise.

Die Berechnung lautet:

• Pachtansatz für die Eigentumsflächen: 30 ha × 450 €/ha = 13.500 Euro pro Jahr.
• Tatsächlicher Pachtaufwand für die Fremdflächen: 20 ha × 500 €/ha = 10.000 Euro pro Jahr.
• Summe beider Positionen: 23.500 Euro pro Jahr.

Die 13.500 Euro Pachtansatz sind eine kalkulatorische Größe. Der Betrieb zahlt diesen Betrag nicht an sich selbst. Die 10.000 Euro Fremdpacht beruhen dagegen auf einem Vertrag.

Weitere Flächenkosten, etwa bestimmte Abgaben oder Aufwendungen für Bodenverbesserungen, sind in dieser vereinfachten Rechnung nicht enthalten.

Welcher Pachtwert ist angemessen?

Der Wert sollte die betrachtete Fläche und den Zweck der Rechnung möglichst gut abbilden. Als Orientierung können geeignete Vergleichsverträge, regionale Pachtstatistiken oder betriebswirtschaftliche Planungsdaten dienen.

Ein beliebiger Durchschnittswert für ein ganzes Bundesland muss für eine einzelne Fläche nicht passen. Für die Vergleichbarkeit sind insbesondere folgende Punkte zu prüfen:

• Nutzungsart: beispielsweise Ackerland oder Grünland.
• Flächeneigenschaften: unter anderem Bodenqualität, Lage, Zuschnitt und Erreichbarkeit.
• Vertragsbedingungen: Laufzeit, Nutzungseinschränkungen und Verteilung zusätzlicher Lasten.
• Datenstand: Ältere Bestandsverträge und aktuelle Neuabschlüsse können unterschiedliche Preisniveaus zeigen.

Ein statistischer Betriebsvergleich kann mit einem festgelegten Durchschnittspachtwert arbeiten. Für die konkrete Entscheidung über eine mögliche Verpachtung ist dagegen die tatsächlich erreichbare Alternative maßgeblich.

Die gewählte Grundlage sollte deshalb dokumentiert und bei veränderten Bedingungen überprüft werden.

Pachtansatz und Pachtaufwand unterscheiden

Pachtaufwand betrifft die vertraglich vereinbarte Nutzung fremder Flächen. Der Pachtansatz bewertet im hier behandelten Sinn dagegen die Nutzung eigener Flächen ohne entsprechende Fremdpachtzahlung.

Beide Positionen können gleichzeitig in einer Kostenrechnung vorkommen, wenn der Betrieb sowohl Eigentumsflächen als auch gepachtete Flächen bewirtschaftet. Entscheidend ist, dass sie unterschiedlichen Flächen beziehungsweise Nutzungsansprüchen zugeordnet werden.

Eine bereits berücksichtigte tatsächliche Pacht darf nicht noch einmal durch einen vollen zusätzlichen Pachtansatz für dieselbe Nutzung belastet werden.

Wie wirkt sich der Pachtansatz auf das Ergebnis aus?

Der Pachtansatz verringert das kalkulatorische Ergebnis, erzeugt aber für sich genommen keinen Geldabfluss. Er ist auch keine zusätzliche tatsächliche Pachtzahlung, die allein durch ihre Berechnung als Betriebsausgabe entsteht.

Angenommen, in einer vereinfachten internen Rechnung bleiben nach allen übrigen berücksichtigten Kosten und nach der Entlohnung der eigenen Arbeit und des sonstigen Kapitals noch 20.000 Euro zur Entlohnung der Eigentumsflächen übrig. Die tatsächliche Fremdpacht ist darin bereits abgezogen.

Nach Abzug des Pachtansatzes ergibt sich:

20.000 Euro − 13.500 Euro = 6.500 Euro

Die zweite Zahl beantwortet eine andere Frage als die erste: Sie zeigt den verbleibenden Betrag, nachdem auch der angenommene Nutzungswert des Eigenlands berücksichtigt wurde.

Ein Betrieb kann somit einen positiven buchhalterischen Gewinn ausweisen, obwohl die eigene Arbeit, das eingesetzte Eigenkapital oder die Eigentumsflächen nach den gewählten Vergleichsmaßstäben nicht vollständig entlohnt werden. Deshalb werden in betriebswirtschaftlichen Auswertungen häufig mehrere kalkulatorische Faktorentlohnungen gemeinsam betrachtet.

Typische Fehler beim Pachtansatz

Fremdflächen zusätzlich wie Eigentumsflächen behandeln

Bereits berücksichtigte tatsächliche Pacht darf nicht für denselben Nutzungsanspruch nochmals als kalkulatorische Pacht erfasst werden.

Bodennutzung doppelt berechnen

Ein Pachtansatz und ein Zinsansatz auf den Bodenwert sind alternative Wege, den Nutzungsanspruch des eigenen Bodens abzubilden. Beide dürfen nicht unbesehen für denselben Anspruch addiert werden.

Unpassende Vergleichspreise wählen

Andere Nutzungsarten oder deutlich andere Vertragsbedingungen können das Ergebnis verzerren. Ein hoher Pachtpreis für eine besonders günstige Lage lässt sich nicht automatisch auf sämtliche Betriebsflächen übertragen.

Kalkulatorisches Ergebnis mit Liquidität verwechseln

Ein rechnerisch negatives Ergebnis bedeutet nicht automatisch einen sofortigen Zahlungsmangel. Umgekehrt beweist ein vorhandener Zahlungsmittelüberschuss noch nicht, dass alle eingesetzten eigenen Ressourcen angemessen entlohnt werden.

Für eine Entscheidung zwischen Bewirtschaftung und Verpachtung reicht der Pachtansatz allein nicht aus. Zusätzlich ist zu prüfen, welche übrigen Kosten und Arbeitsleistungen bei einer Verpachtung tatsächlich entfallen und welche bestehen bleiben.