Wer ein Haus oder Grundstück kaufen möchte, sollte nicht nur den Zustand der Immobilie und den Kaufpreis prüfen. Auch ein Blick ins Grundbuch ist wichtig. Dort können Rechte eingetragen sein, die den Eigentümer über viele Jahre zu bestimmten Leistungen verpflichten. Eine solche Belastung ist die Reallast.
Reallasten kommen beispielsweise bei der Übertragung von Immobilien innerhalb einer Familie vor. Eltern können ihr Haus an die Kinder übertragen und sich im Gegenzug regelmäßige Geldzahlungen oder Versorgungsleistungen sichern lassen. Auch bei Grundstücken mit Erbbaurecht spielen entsprechende Regelungen eine Rolle.
Für Immobilienkäufer ist entscheidend, dass eine Reallast grundsätzlich mit dem belasteten Grundstück verbunden ist. Sie kann deshalb auch nach einem Eigentümerwechsel weiterhin bestehen.
Was ist eine Reallast?
Eine Reallast ist ein dingliches Recht an einem Grundstück, durch das wiederkehrende Leistungen zugunsten eines Berechtigten abgesichert werden.
Die gesetzliche Grundlage bildet § 1105 BGB.
Eine Reallast kann beispielsweise dazu dienen, regelmäßige Geldzahlungen, bestimmte Sachleistungen oder wiederkehrende Versorgungsleistungen abzusichern.
Anders als eine gewöhnliche persönliche Zahlungsverpflichtung ist die Reallast unmittelbar mit einem Grundstück verknüpft.
Das bedeutet: Der Berechtigte besitzt nicht nur einen vertraglichen Anspruch. Er kann seine Ansprüche unter den gesetzlichen Voraussetzungen auch aus dem belasteten Grundstück durchsetzen.
Reallast einfach erklärt
Ein Vater überträgt seinem Sohn ein Haus. Im Gegenzug verpflichtet sich der Sohn, seinem Vater lebenslang monatlich 500 Euro zu zahlen.
Um diese Zahlungen abzusichern, wird eine Reallast zugunsten des Vaters im Grundbuch eingetragen.
Solange die Vereinbarung besteht, müssen die entsprechenden Leistungen erbracht werden.
Verkauft der Sohn das Haus später, verschwindet die Reallast nicht automatisch. Der neue Eigentümer erwirbt das Grundstück grundsätzlich mit der eingetragenen Belastung.
Wer eine solche Immobilie kaufen möchte, muss deshalb genau prüfen, welche Verpflichtungen damit verbunden sind.
Welche Leistungen können durch eine Reallast abgesichert werden?
Eine Reallast muss sich auf wiederkehrende Leistungen beziehen. Dabei sind unterschiedliche Leistungsarten denkbar.
| Leistungsart | Beispiel |
|---|---|
| Geldleistungen | Monatliche oder jährliche Zahlungen |
| Sachleistungen | Regelmäßige Lieferung bestimmter Lebensmittel oder Brennstoffe |
| Versorgungsleistungen | Wiederkehrende, hinreichend bestimmte Leistungen zur Versorgung einer Person |
| Pflegeleistungen | Vertraglich festgelegte wiederkehrende Unterstützungs- oder Pflegeleistungen |
| Unterhaltsleistungen | Regelmäßige Leistungen im Rahmen einer Grundstücksübertragung |
Wichtig ist, dass Art und Umfang der Leistungen ausreichend bestimmt oder anhand vereinbarter Kriterien bestimmbar sind.
Eine völlig unbestimmte Verpflichtung eignet sich nicht ohne Weiteres als Inhalt einer Reallast.
Wo steht eine Reallast im Grundbuch?
Reallasten werden grundsätzlich in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen.
Das Grundbuch enthält verschiedene Informationen über ein Grundstück.
| Bereich | Inhalt |
|---|---|
| Bestandsverzeichnis | Beschreibung des Grundstücks und der zugehörigen Flurstücke |
| Abteilung I | Eigentumsverhältnisse |
| Abteilung II | Bestimmte Lasten und Beschränkungen, darunter Reallasten und Dienstbarkeiten |
| Abteilung III | Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden |
Bei einer Reallast können im Grundbuch unter anderem der Berechtigte, die Art des Rechts und weitere Angaben zur Belastung aufgeführt sein.
Die Einzelheiten ergeben sich häufig erst aus der zugrunde liegenden Eintragungsbewilligung.
Deshalb reicht es beim Immobilienkauf nicht immer aus, ausschließlich die kurze Bezeichnung im Grundbuchauszug zu lesen.
Beispiel: Wie kann eine Reallast im Grundbuch aussehen?
Ein vereinfachter, fiktiver Grundbucheintrag könnte folgendermaßen lauten:
„Lebenslängliche Reallast zugunsten von Maria Beispiel, bestehend aus einer monatlichen Geldleistung. Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung vom …“
Ein solcher Eintrag weist darauf hin, dass eine Person regelmäßig Leistungen erhält, die durch das Grundstück abgesichert sind.
Welche Zahlungen genau geschuldet werden und ob besondere Anpassungsklauseln bestehen, ergibt sich aus den maßgeblichen Unterlagen.
Welche Arten von Reallasten gibt es?
Das Bürgerliche Gesetzbuch unterscheidet insbesondere zwischen subjektiv-persönlichen und subjektiv-dinglichen Reallasten.
Subjektiv-persönliche Reallast
Eine subjektiv-persönliche Reallast wird zugunsten einer bestimmten Person bestellt.
Beispielsweise kann sich ein früherer Grundstückseigentümer bei der Übergabe eines Hauses lebenslange Geld- oder Versorgungsleistungen sichern lassen.
Der Berechtigte ist dabei die konkret benannte Person.
Die rechtlichen Einzelheiten sind unter anderem in § 1111 BGB geregelt.
Subjektiv-dingliche Reallast
Eine subjektiv-dingliche Reallast wird zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks bestellt.
Das Recht ist somit nicht an eine bestimmte Person gebunden, sondern mit dem Eigentum am begünstigten Grundstück verbunden.
Beispiel:
Der Eigentümer eines Grundstücks verpflichtet sich durch eine entsprechend bestellte Reallast zu regelmäßigen Zahlungen an den jeweiligen Eigentümer eines benachbarten Grundstücks.
Wechselt der Eigentümer des begünstigten Grundstücks, bleibt das Recht grundsätzlich mit diesem Grundstück verbunden.
Die gesetzliche Grundlage findet sich insbesondere in § 1110 BGB.
Reallast bei einer Hausübertragung innerhalb der Familie
Eine besonders typische Anwendung findet die Reallast bei der vorweggenommenen Erbfolge.
Dabei übertragen Eltern ihre Immobilie bereits zu Lebzeiten auf ihre Kinder.
Im Gegenzug werden bestimmte Versorgungsleistungen vereinbart.
Beispielsweise erhält die Mutter nach Übertragung des Hauses eine monatliche Zahlung von 400 Euro.
Zusätzlich kann vertraglich vereinbart werden, dass bestimmte wiederkehrende Unterstützungsleistungen erbracht werden.
Eine Reallast kann dazu dienen, entsprechende Verpflichtungen dinglich abzusichern.
Gerade bei solchen Vereinbarungen sollte genau festgelegt werden, welche Leistungen in welchem Umfang geschuldet sind.
Reallast und Altenteil – was ist der Zusammenhang?
Der Begriff Altenteil wird häufig im Zusammenhang mit Hof- und Hausübergaben verwendet.
Früher war es insbesondere in der Landwirtschaft üblich, dass die ältere Generation ihren Hof übertrug und dafür bestimmte Versorgungsleistungen erhielt.
Dazu konnten beispielsweise gehören:
- Regelmäßige Geldzahlungen
- Wohnmöglichkeiten
- Verpflegung
- Versorgung mit Heizmaterial
- Bestimmte Unterstützungs- und Pflegeleistungen
Ein Altenteil ist jedoch nicht einfach mit einer Reallast gleichzusetzen.
Die unterschiedlichen Rechte eines Altenteils können rechtlich beispielsweise durch eine Reallast, ein Wohnungsrecht oder andere dingliche Rechte abgesichert werden.
Ein lebenslanges Wohnrecht und eine Verpflichtung zu wiederkehrenden Zahlungen sind deshalb rechtlich getrennt zu betrachten.
Was bedeutet eine Reallast beim Hauskauf?
Eine eingetragene Reallast kann beim Immobilienkauf erhebliche Bedeutung haben.
Wer ein Grundstück erwirbt, übernimmt nicht automatisch nur das Gebäude und den Boden. Bestehende dingliche Belastungen bleiben grundsätzlich bestehen, wenn sie nicht wirksam aufgehoben beziehungsweise gelöscht werden.
Das kann dazu führen, dass ein neuer Eigentümer mit Ansprüchen aus einer Reallast konfrontiert wird.
Vor einem Kauf sollten deshalb folgende Fragen geklärt werden:
- Welche Leistungen sind durch die Reallast abgesichert?
- Wie hoch sind mögliche Geldzahlungen?
- Wie lange besteht die Verpflichtung?
- Wer ist der Berechtigte?
- Gibt es Anpassungsklauseln?
- Sind bereits Leistungen rückständig?
- Soll die Reallast beim Kauf bestehen bleiben oder gelöscht werden?
Besonders bei lebenslangen Verpflichtungen können die wirtschaftlichen Auswirkungen beträchtlich sein.
Beispiel: Hauskauf mit monatlicher Reallast
Ein Käufer interessiert sich für ein Einfamilienhaus mit einem Kaufpreis von 250.000 Euro.
Im Grundbuch ist eine Reallast eingetragen, die eine monatliche Zahlung von 400 Euro an einen Berechtigten absichert.
Bei unveränderter Zahlungshöhe ergeben sich folgende Beträge:
| Zeitraum | Rechnerische Zahlungen |
|---|---|
| 1 Jahr | 4.800 € |
| 5 Jahre | 24.000 € |
| 10 Jahre | 48.000 € |
| 15 Jahre | 72.000 € |
Die Tabelle zeigt ausschließlich die rechnerische Summe gleichbleibender Zahlungen.
Besteht das Recht beispielsweise nur für die Lebensdauer einer bestimmten Person, ist die tatsächliche Gesamthöhe im Voraus nicht bekannt.
Auch mögliche Wertsicherungsklauseln können die Zahlungen verändern.
Der Käufer sollte die Reallast deshalb bei der Wirtschaftlichkeitsberechnung berücksichtigen.
Mindert eine Reallast den Immobilienwert?
Eine Reallast kann den wirtschaftlichen Wert eines Grundstücks beeinflussen.
Ein Käufer muss gegebenenfalls zusätzliche Zahlungen oder andere wiederkehrende Leistungen übernehmen.
Dadurch kann die Immobilie weniger attraktiv sein als ein vergleichbares unbelastetes Objekt.
Wie stark sich eine Reallast auf den Verkehrswert auswirkt, hängt von mehreren Faktoren ab:
- Höhe der wiederkehrenden Leistungen
- Voraussichtliche Dauer der Belastung
- Art der geschuldeten Leistungen
- Vereinbarte Anpassungsmöglichkeiten
- Rang der Reallast im Grundbuch
- Rechtliche Ausgestaltung der Vereinbarung
Eine Wertminderung lässt sich daher nicht pauschal mit einem festen Prozentsatz angeben.
Bei größeren Verpflichtungen kann eine professionelle Immobilienbewertung sinnvoll sein.
Reallast bei einer Immobilienfinanzierung
Auch für Banken kann eine bestehende Reallast von Bedeutung sein.
Wenn eine Immobilie als Sicherheit für ein Darlehen dienen soll, prüft die finanzierende Bank üblicherweise den Grundbuchstand.
Besonders wichtig ist dabei das Rangverhältnis der eingetragenen Rechte.
Eine Reallast kann die Verwertbarkeit einer Immobilie beeinflussen und damit Auswirkungen auf die Kreditentscheidung haben.
Das bedeutet jedoch nicht, dass ein Grundstück mit Reallast grundsätzlich nicht finanziert werden kann.
Entscheidend sind die konkrete Belastung, ihr Rang und die Anforderungen der jeweiligen Bank.
Was passiert mit einer Reallast beim Eigentümerwechsel?
Eine Reallast ist grundsätzlich an das belastete Grundstück gebunden.
Wird das Grundstück verkauft, bleibt das eingetragene Recht deshalb normalerweise bestehen.
Der neue Eigentümer muss beachten, welche Leistungen aus der Reallast geschuldet werden.
Eine wichtige Besonderheit ergibt sich aus § 1108 BGB.
Danach haftet der Grundstückseigentümer für die während seiner Eigentumszeit fällig werdenden Leistungen grundsätzlich auch persönlich, soweit nichts anderes bestimmt ist.
Das kann insbesondere bei ausstehenden Zahlungen wichtig werden.
Haftet der frühere Eigentümer weiterhin?
Beim Eigentümerwechsel muss zwischen der dinglichen Belastung des Grundstücks und der persönlichen Haftung für einzelne fällige Leistungen unterschieden werden.
Nach § 1108 BGB haftet ein Eigentümer grundsätzlich persönlich für Leistungen, die während seiner Eigentumszeit fällig werden, sofern nichts anderes bestimmt wurde.
Diese persönliche Haftung endet für bereits fällig gewordene Verpflichtungen nicht automatisch allein durch den späteren Verkauf.
Der neue Eigentümer erwirbt seinerseits das weiterhin belastete Grundstück.
Wie einzelne Rückstände rechtlich zu behandeln sind, muss anhand der konkreten Vereinbarung und der gesetzlichen Vorschriften geprüft werden.
Beim Immobilienkauf sollte daher ausdrücklich geklärt werden, ob Rückstände bestehen.
Was passiert, wenn eine Reallast nicht bezahlt wird?
Werden die geschuldeten Leistungen nicht erbracht, kann der Berechtigte seine Ansprüche unter den gesetzlichen Voraussetzungen geltend machen.
Die Reallast bietet eine dingliche Absicherung durch das belastete Grundstück.
Daher kann unter entsprechenden Voraussetzungen auch eine Zwangsvollstreckung in das Grundstück in Betracht kommen.
Außerdem kann die persönliche Haftung des Eigentümers für einzelne fällige Leistungen relevant sein.
Nicht jede ausbleibende Zahlung führt jedoch automatisch zu einer Zwangsversteigerung.
Für die Durchsetzung sind die gesetzlichen und verfahrensrechtlichen Voraussetzungen einzuhalten.
Reallast und Grundschuld – was ist der Unterschied?
Reallast und Grundschuld gehören beide zu den dinglichen Belastungen eines Grundstücks.
Ihre Funktion unterscheidet sich jedoch deutlich.
Eine Grundschuld wird häufig zur Absicherung von Immobilienkrediten verwendet.
Eine Reallast sichert dagegen wiederkehrende Leistungen ab.
| Merkmal | Reallast | Grundschuld |
|---|---|---|
| Zweck | Absicherung wiederkehrender Leistungen | Absicherung eines bestimmten Geldbetrags, häufig im Zusammenhang mit Krediten |
| Grundbuch | Abteilung II | Abteilung III |
| Typisches Beispiel | Lebenslange Versorgungszahlungen | Sicherheit für ein Immobiliendarlehen |
| Leistungsart | Geld-, Sach- oder andere geeignete wiederkehrende Leistungen | Geldbetrag |
Eine Grundschuld ist somit nicht einfach eine andere Bezeichnung für eine Reallast.
Reallast und Hypothek – Unterschied
Auch eine Hypothek dient der Absicherung einer Geldforderung durch ein Grundstück.
Im Gegensatz zur Grundschuld ist sie rechtlich an eine Forderung gebunden.
Die Reallast richtet sich dagegen auf die Absicherung wiederkehrender Leistungen.
Typische Versorgungszahlungen aus einer Grundstücksübertragung können deshalb durch eine Reallast abgesichert werden, während eine Hypothek beispielsweise mit einer Darlehensforderung verbunden sein kann.
Reallast und Wohnrecht – Unterschied
Ein Wohnungsrecht erlaubt einer berechtigten Person unter den vereinbarten Voraussetzungen, bestimmte Räume oder eine Wohnung zu nutzen.
Eine Reallast begründet dagegen Ansprüche auf wiederkehrende Leistungen.
Beispiel:
Eine Mutter überträgt ihr Haus auf ihre Tochter.
Sie möchte weiterhin in einer Wohnung des Hauses leben und zusätzlich monatlich 300 Euro erhalten.
Das Wohnungsrecht und die wiederkehrenden Zahlungen können durch unterschiedliche dingliche Rechte abgesichert werden.
Eine Reallast ersetzt deshalb nicht automatisch ein Wohnungsrecht.
Reallast und Nießbrauch
Der Nießbrauch ermöglicht dem Berechtigten grundsätzlich die Nutzung einer Sache und das Ziehen ihrer Erträge im gesetzlich beziehungsweise vertraglich vorgesehenen Umfang.
Bei einer vermieteten Immobilie kann ein Nießbrauch beispielsweise das Recht umfassen, Mieteinnahmen zu erhalten.
Die Reallast ist dagegen auf wiederkehrende Leistungen gerichtet.
Beide Rechte können bei der Vermögens- und Nachfolgeplanung unterschiedliche Funktionen erfüllen.
Reallast und Erbbaurecht
Auch beim Erbbaurecht spielen Reallasten eine wichtige Rolle.
Wer ein Erbbaurecht besitzt, kann unter anderem verpflichtet sein, dem Grundstückseigentümer regelmäßig einen sogenannten Erbbauzins zu zahlen.
Nach § 9 des Erbbaurechtsgesetzes finden auf einen entsprechend vereinbarten wiederkehrenden Erbbauzins die Vorschriften über Reallasten Anwendung.
Die Erbbauzinsreallast ist damit ein wichtiger Anwendungsfall im Zusammenhang mit Erbbaurechten.
Allerdings ist nicht jede Reallast eine Erbbauzinsreallast.
Kann eine Reallast angepasst werden?
Unter bestimmten Voraussetzungen können die geschuldeten Leistungen an veränderte Verhältnisse angepasst werden.
§ 1105 BGB erlaubt entsprechende Vereinbarungen, wenn Art und Umfang der Leistungen anhand festgelegter Voraussetzungen bestimmbar sind.
Bei Geldzahlungen können beispielsweise vertraglich vereinbarte Anpassungsmechanismen eine Rolle spielen.
Eine Reallast steigt deshalb jedoch nicht automatisch mit der Inflation.
Ob und wie sich die Leistungen verändern, hängt von der konkreten Vereinbarung ab.
Wie lange gilt eine Reallast?
Die Dauer einer Reallast hängt von ihrer rechtlichen Ausgestaltung ab.
Möglich sind beispielsweise:
- Lebenslange Rechte zugunsten einer bestimmten Person
- Auf einen bestimmten Zeitraum begrenzte Reallasten
- Rechte zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks
- Anders ausgestaltete langfristige Verpflichtungen
Eine pauschale gesetzliche Höchstlaufzeit für sämtliche Reallasten gibt es nicht.
Besonders bei lebenslangen Reallasten sollte vor einer Immobilienübertragung sorgfältig geprüft werden, welche Verpflichtungen langfristig entstehen können.
Kann man eine Reallast löschen lassen?
Ja, eine Reallast kann unter bestimmten Voraussetzungen aufgehoben und aus dem Grundbuch gelöscht werden.
Dafür müssen die rechtlichen Voraussetzungen erfüllt sein.
Bei einer einvernehmlichen Aufhebung sind grundsätzlich die Aufgabeerklärung des Berechtigten und die Löschung im Grundbuch erforderlich.
Die maßgeblichen Regeln ergeben sich insbesondere aus § 875 BGB und den Vorschriften der Grundbuchordnung.
In der Praxis kann beispielsweise eine Löschungsbewilligung erforderlich sein.
Wie funktioniert die Löschung einer Reallast?
Der Ablauf hängt vom Einzelfall ab.
Typischerweise sind folgende Schritte erforderlich:
- Prüfung des Grundbucheintrags und der ursprünglichen Vereinbarung
- Feststellung, ob das Recht aufgehoben werden kann oder bereits erloschen ist
- Beschaffung der erforderlichen Erklärungen und Nachweise
- Gegebenenfalls notarielle Beglaubigung der notwendigen Unterlagen
- Einreichung des Löschungsantrags beim Grundbuchamt
- Löschung des Rechts nach Prüfung durch das Grundbuchamt
Je nach Sachverhalt können weitere Zustimmungen erforderlich sein.
Eine Reallast sollte deshalb nicht ohne genaue Prüfung als bereits erledigt angesehen werden.
Erlischt eine Reallast automatisch beim Tod des Berechtigten?
Das hängt von der Art und Ausgestaltung des Rechts ab.
Bei einer ausdrücklich auf Lebenszeit beschränkten Reallast kann der Tod des Berechtigten zum Erlöschen des Rechts führen.
Das bedeutet allerdings nicht, dass der entsprechende Grundbucheintrag automatisch verschwindet.
Für die Berichtigung beziehungsweise Löschung können Nachweise und weitere Unterlagen notwendig sein.
Außerdem können noch offene Ansprüche oder besondere Vereinbarungen eine Rolle spielen.
Gerade bei älteren Reallasten ist deshalb eine sorgfältige Prüfung erforderlich.
Was kostet die Löschung einer Reallast?
Bei der Löschung können insbesondere Grundbuch- und Notarkosten entstehen.
Die tatsächliche Höhe hängt unter anderem vom Geschäftswert, den benötigten Erklärungen und dem jeweiligen Verfahren ab.
Ein pauschaler Betrag lässt sich deshalb nicht seriös für alle Reallasten angeben.
Hinzu kommen gegebenenfalls Kosten für eine anwaltliche Beratung, wenn rechtliche Streitigkeiten bestehen.
Ist eine Reallast beim Immobilienkauf gefährlich?
Eine eingetragene Reallast ist nicht automatisch ein Ausschlussgrund für den Kauf einer Immobilie.
Sie kann jedoch erhebliche finanzielle Verpflichtungen mit sich bringen.
Besonders problematisch kann es sein, wenn:
- Die Leistungen nicht eindeutig bestimmt sind
- Die wirtschaftliche Belastung sehr hoch ist
- Die Laufzeit schwer einzuschätzen ist
- Bereits Rückstände bestehen
- Der Inhalt der Eintragungsbewilligung unbekannt ist
- Die Reallast eine Finanzierung erschwert
Wer eine belastete Immobilie kaufen möchte, sollte den Grundbucheintrag und die zugrunde liegenden Vereinbarungen daher vor Vertragsabschluss sorgfältig prüfen lassen.
Checkliste: Reallast beim Hauskauf prüfen
Vor dem Kauf einer Immobilie mit eingetragener Reallast sollten insbesondere folgende Punkte geklärt werden:
- Liegt ein aktueller Grundbuchauszug vor?
- Ist die Eintragungsbewilligung vollständig bekannt?
- Wer ist der Berechtigte?
- Welche wiederkehrenden Leistungen sind geschuldet?
- Gibt es Anpassungsklauseln?
- Wie lange besteht das Recht?
- Wie hoch ist die mögliche Gesamtbelastung?
- Welche Auswirkungen hat die Reallast auf die Finanzierung?
- Bestehen Zahlungsrückstände?
- Kann die Reallast vor dem Eigentümerwechsel gelöscht werden?
Gerade bei hohen oder unklaren Verpflichtungen kann die Beratung durch einen Notar oder einen im Immobilienrecht erfahrenen Rechtsanwalt sinnvoll sein.
Häufige Fragen zu Reallasten
Was bedeutet Reallast einfach erklärt?
Eine Reallast ist eine Belastung eines Grundstücks, die wiederkehrende Leistungen zugunsten eines Berechtigten absichert. Dazu gehören beispielsweise regelmäßige Geldzahlungen oder bestimmte Versorgungsleistungen.
Was bedeutet Reallast im Grundbuch?
Eine eingetragene Reallast zeigt an, dass das Grundstück mit einem Recht auf wiederkehrende Leistungen belastet ist. Sie steht grundsätzlich in Abteilung II des Grundbuchs.
Was ist der Unterschied zwischen Reallast und Reallasten?
Reallast ist die Einzahl, Reallasten die Mehrzahl. Inhaltlich ist derselbe rechtliche Begriff gemeint.
Wer muss eine Reallast bezahlen?
Wer die geschuldeten Leistungen erbringen muss, hängt von der Rechtsgestaltung ab. Der Grundstückseigentümer haftet nach § 1108 BGB grundsätzlich persönlich für die während seiner Eigentumszeit fällig werdenden Leistungen, soweit nichts anderes bestimmt wurde.
Kann ein Haus mit Reallast verkauft werden?
Ja. Ein Grundstück kann grundsätzlich auch mit eingetragener Reallast verkauft werden. Das Recht bleibt jedoch normalerweise bestehen, sofern es nicht wirksam aufgehoben wird.
Kann eine Reallast den Kaufpreis senken?
Ja. Eine Reallast kann den wirtschaftlichen Wert und damit die Kaufpreisverhandlungen beeinflussen. Entscheidend sind Art, Höhe und Dauer der Belastung.
Was passiert, wenn der Berechtigte stirbt?
Bei einer ausschließlich lebenslangen Reallast kann das Recht erlöschen. Für die Löschung im Grundbuch müssen jedoch die erforderlichen Voraussetzungen und Nachweise vorliegen.
Kann eine Reallast vererbt werden?
Das hängt von ihrer konkreten Ausgestaltung ab. Bei einer subjektiv-persönlichen Reallast sind insbesondere die gesetzlichen und vertraglichen Beschränkungen zu berücksichtigen. Nicht jede Reallast ist automatisch vererblich.
Was ist eine Erbbauzinsreallast?
Sie dient der dinglichen Absicherung wiederkehrender Erbbauzinszahlungen im Zusammenhang mit einem Erbbaurecht.
Kann eine Reallast zur Zwangsversteigerung führen?
Unter bestimmten gesetzlichen Voraussetzungen kann der Berechtigte Ansprüche aus der Reallast im Wege der Zwangsvollstreckung in das Grundstück durchsetzen. Eine Zwangsversteigerung erfolgt jedoch nicht automatisch bei jeder ausstehenden Zahlung.
Kann man eine Reallast ohne Zustimmung des Berechtigten löschen?
Eine einvernehmliche Aufhebung erfordert grundsätzlich die entsprechenden Erklärungen des Berechtigten. Andere Löschungswege können bei nachgewiesenem Erlöschen oder aufgrund besonderer gesetzlicher Voraussetzungen in Betracht kommen.
Fazit: Reallasten können langfristige Verpflichtungen begründen
Eine Reallast ist ein dingliches Recht, das wiederkehrende Leistungen durch ein Grundstück absichert.
Sie kommt insbesondere bei familieninternen Immobilienübertragungen, Altenteilsregelungen und bestimmten Erbbaurechtsvereinbarungen vor.
Für Käufer einer Immobilie ist eine eingetragene Reallast besonders wichtig, weil sie grundsätzlich auch nach einem Eigentümerwechsel bestehen bleibt.
Je nach Vereinbarung können monatliche Zahlungen, Versorgungsleistungen oder andere wiederkehrende Verpflichtungen entstehen.
Vor dem Kauf eines belasteten Grundstücks sollten daher der genaue Inhalt, die Dauer und die wirtschaftlichen Auswirkungen der Reallast geprüft werden.
Merksatz: Eine Reallast sichert wiederkehrende Leistungen durch ein Grundstück ab und kann deshalb auch für spätere Eigentümer erhebliche Bedeutung haben.
0 Kommentare
Hast du eine Frage oder ein Praxisbeispiel? Teile es mit uns.