Grundpfand

Ein Grundpfand dient dazu, eine Forderung durch ein Grundstück abzusichern. Zahlt der Schuldner nicht wie vereinbart, kann der Gläubiger unter den gesetzlichen und vertraglichen Voraussetzungen auf die belastete Immobilie zugreifen. Juristisch spricht man von einem Grundpfandrecht. Dazu gehören im deutschen Recht die Hypothek, die Grundschuld und die Rentenschuld.

Besonders wichtig sind Grundpfandrechte bei der Immobilienfinanzierung. Die Bank stellt das Darlehen bereit und erhält dafür eine Sicherheit am Grundstück. Das bedeutet allerdings weder, dass ihr das Haus gehört, noch dass der Grundbucheintrag die aktuelle Kreditschuld anzeigt.

Was bedeutet Grundpfand genau?

Ein Grundpfandrecht ist ein dingliches Recht an einem Grundstück. „Dinglich“ bedeutet, dass sich das Recht unmittelbar auf den belasteten Grundbesitz bezieht. Es besteht neben dem persönlichen Anspruch auf Rückzahlung eines Darlehens.

Der Unterschied wird deutlich, wenn ein Immobilienkredit nicht mehr zurückgezahlt wird: Der Kreditvertrag begründet die Zahlungspflicht des Darlehensnehmers. Das Grundpfandrecht ermöglicht zusätzlich die Befriedigung aus dem Grundstück, insbesondere durch eine Zwangsversteigerung.

Darlehensnehmer und Grundstückseigentümer müssen dabei nicht dieselbe Person sein. Auch wer sein Grundstück zur Absicherung eines fremden Kredits zur Verfügung stellt, kann daher den Verlust der Immobilie riskieren.

Hypothek, Grundschuld und Rentenschuld im Vergleich

Grundpfand ist der Oberbegriff. Die einzelnen Grundpfandrechte unterscheiden sich vor allem darin, wie sie mit einer Forderung verbunden sind.

Bei einer Immobilienfinanzierung wird häufig eine Sicherungsgrundschuld bestellt. Die Bank und der Sicherungsgeber legen in der sogenannten Sicherungszweckerklärung fest, welche Ansprüche durch diese Grundschuld abgesichert werden.

Grundpfand einfach erklärt: ein Beispiel

Eine Käuferin benötigt für den Erwerb einer Wohnung einen Kredit über 200.000 Euro. Die Bank verlangt als Sicherheit eine Grundschuld über denselben Nennbetrag. Diese wird am Wohnungseigentum eingetragen. Die Käuferin bleibt Eigentümerin; die Bank erhält das Sicherungsrecht.

Nach einigen Jahren beträgt die Restschuld aus dem Darlehen nur noch 120.000 Euro. Trotzdem können im Grundbuch weiterhin 200.000 Euro Grundschuld stehen. Der eingetragene Nennbetrag wird durch die laufende Tilgung nicht automatisch herabgesetzt.

Die Differenz ist kein zusätzlicher Kredit und keine weitere Forderung, die die Bank allein wegen des Eintrags verlangen dürfte. Welche Ansprüche tatsächlich gesichert sind und in welchem Umfang die Sicherheit verwertet werden darf, richtet sich insbesondere nach dem Sicherungsvertrag und den noch bestehenden Verbindlichkeiten.

Wichtig: Auch eingetragene Grundschuldzinsen sind nicht mit dem laufenden Darlehenszins gleichzusetzen. Sie erweitern den Sicherungsumfang. Der vereinbarte Kreditzins und die monatlichen Raten ergeben sich dagegen aus dem Darlehensvertrag.

Eintragung im Grundbuch und Bedeutung des Rangs

Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden werden in Abteilung III des Grundbuchs eingetragen. Zur rechtsgeschäftlichen Bestellung gehören grundsätzlich die Einigung über das Recht und dessen Eintragung. Die erforderlichen Erklärungen und Nachweise werden in der vorgeschriebenen Form über das Notariat vorbereitet beziehungsweise beim Grundbuchamt eingereicht.

Für den Gläubiger ist neben der Höhe der Sicherheit ihr Rang entscheidend. Er bestimmt im Verhältnis zu anderen Rechten mit, in welcher Reihenfolge Ansprüche bei einer Verwertung berücksichtigt werden. Ein vorrangiges Recht bietet deshalb grundsätzlich eine bessere Sicherungsposition als ein nachrangiges.

Stehen mehrere Rechte in derselben Grundbuchabteilung, ist grundsätzlich die Reihenfolge ihrer Eintragungen maßgeblich. Abweichende Rangvereinbarungen und eingetragene Rangänderungen sind zu berücksichtigen. Aus der bloßen Höhe einer Grundschuld lässt sich daher noch nicht ablesen, wie gut ein Kredit tatsächlich abgesichert ist.

Welche Risiken sollten Eigentümer beachten?

Ein Grundpfandrecht ist mehr als ein formaler Eintrag. Wird die gesicherte Verbindlichkeit nicht erfüllt, kann die Immobilie unter den erforderlichen Voraussetzungen verwertet werden. Die Bank darf das Haus jedoch nicht einfach eigenmächtig übernehmen.

Bei einer Grundschuld ist insbesondere der Sicherungsvertrag wichtig. Eine weit gefasste Erklärung kann neben einem bestimmten Immobilienkredit auch weitere Verbindlichkeiten erfassen. Vor der Unterschrift sollten deshalb folgende Fragen geklärt sein:

• Welche Forderungen werden gesichert? Nur das bezeichnete Darlehen oder auch weitere Ansprüche?
• Welchen Rang erhält die Sicherheit? Welche anderen Rechte sind bereits eingetragen?
• Welche Erklärungen zur Vollstreckung werden abgegeben? Eine notarielle Vollstreckungsunterwerfung kann eine vorherige Klage entbehrlich machen, ersetzt aber nicht die übrigen Voraussetzungen der Vollstreckung.
• Wird zusätzlich eine persönliche Haftung übernommen? Eine entsprechende Erklärung kann neben der Immobilie auch das sonstige Vermögen betreffen.

Was passiert nach der Rückzahlung des Kredits?

Eine Grundschuld wird nach vollständiger Tilgung nicht automatisch aus dem Grundbuch gelöscht. Ist der Sicherungszweck endgültig entfallen, richtet sich die Rückgewähr der Sicherheit nach den getroffenen Vereinbarungen. Dabei kommen beispielsweise eine Löschung oder eine Rückübertragung in Betracht.

Soll die Grundschuld gelöscht werden, sind die erforderlichen Erklärungen des Gläubigers und die Zustimmung des Eigentümers nötig. Die Löschungsbewilligung der Bank allein entfernt den Eintrag noch nicht: Die Löschung muss im Grundbuch vollzogen werden. Bei einer Briefgrundschuld wird grundsätzlich auch der Grundschuldbrief benötigt.

Ob eine Löschung oder die weitere Nutzung der Sicherheit zweckmäßig ist, hängt von der Situation ab. Eine spätere Finanzierung kann Anlass sein, die Wiederverwendung oder Abtretung der Grundschuld zu prüfen. Das setzt passende Vereinbarungen und die Mitwirkung der Beteiligten voraus. Bei einem geplanten Verkauf sollte frühzeitig geklärt werden, welche Belastungen gelöscht oder übernommen werden sollen.

Grundpfand und Reallast: Wo liegt der Unterschied?

Eine Reallast ist ebenfalls eine Belastung eines Grundstücks, gehört aber nicht zu den genannten Grundpfandrechten. Sie betrifft wiederkehrende Leistungen, beispielsweise vereinbarte Geldzahlungen oder Versorgungsleistungen.

Beim Grundpfand steht die Sicherung beziehungsweise Befriedigung von Geldansprüchen aus dem Grundstück im Vordergrund. Die Rentenschuld ist trotz ihrer wiederkehrenden Zahlungen eine besondere Form der Grundschuld und rechtlich von der Reallast zu unterscheiden. Bei einem Grundbucheintrag kommt es deshalb auf die genaue Bezeichnung des Rechts und die zugehörigen Vereinbarungen an.