Property Value bedeutet im Immobilienbereich „Immobilienwert“ oder „Grundstückswert“. Gemeint ist der einer Immobilie zugerechnete wirtschaftliche Wert. Welcher Wert genau gemeint ist, hängt vom Zusammenhang ab: Bei einem Verkauf steht meist der Marktwert im Mittelpunkt, bei einer Finanzierung die Bewertung der Kreditsicherheit und bei steuerlichen Fragen ein nach besonderen Vorschriften ermittelter Wert.
Deshalb ist Property Value nicht automatisch mit dem Kaufpreis gleichzusetzen. Für eine aussagekräftige Bewertung müssen der Bewertungszweck, der Bewertungsstichtag und die zugrunde gelegten Annahmen bekannt sein.
Was bedeutet Property Value?
Der englische Begriff wird für unterschiedliche Immobilienarten verwendet, beispielsweise für Grundstücke, Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser oder Gewerbeimmobilien.
Eine Angabe wie „Property Value: 350.000 Euro“ bleibt ohne weitere Erläuterung unvollständig. Sie kann einen geschätzten Marktwert, einen steuerlichen Bewertungsansatz oder den Wert aus Sicht eines bestimmten Investors bezeichnen.
Die wichtigste Rückfrage lautet daher: Welcher Wert wurde für welchen Zweck und zu welchem Zeitpunkt ermittelt?
Property Value, Market Value und Kaufpreis unterscheiden
Market Value bezeichnet einen Marktwert unter festgelegten Bewertungsannahmen. Vereinfacht geht es um den Betrag, den sachkundige, voneinander unabhängige Marktteilnehmer nach angemessener Vermarktung ohne Zwang vereinbaren würden.
In Deutschland beschreibt der Verkehrswert beziehungsweise Marktwert nach § 194 Baugesetzbuch den unter gewöhnlichen Marktbedingungen zum Bewertungsstichtag erzielbaren Preis. Berücksichtigt werden unter anderem Lage, tatsächliche Eigenschaften und rechtliche Gegebenheiten.
Davon sind zwei konkrete Preisangaben zu unterscheiden:
- Angebotspreis: Der Betrag, zu dem eine Immobilie angeboten wird. Er kann Verhandlungsspielraum enthalten.
- Kaufpreis: Der tatsächlich zwischen Käufer und Verkäufer vereinbarte Betrag.
Ein erzielter Kaufpreis kann vom geschätzten Marktwert abweichen. Beispielsweise können Zeitdruck oder ein besonderes Interesse eines einzelnen Käufers die Verhandlung beeinflussen.
Welche Wertbegriffe gibt es?
| Begriff | Bedeutung |
|---|---|
| Market Value | Geschätzter Marktwert unter definierten marktüblichen Bedingungen zum Bewertungsstichtag |
| Appraised Value | Durch eine Bewertung ermittelter Wert; die verwendete Wertgrundlage muss aus dem Gutachten hervorgehen |
| Assessed Value | Häufig ein für steuerliche Zwecke festgestellter Wert; die genaue Bedeutung hängt vom jeweiligen Land ab |
| Mortgage Lending Value | Beleihungswert zur nachhaltigen Bewertung einer Immobilie als Kreditsicherheit |
| Investment Value | Wert für einen bestimmten Eigentümer oder Investor unter dessen individuellen wirtschaftlichen Voraussetzungen |
Diese Begriffe lassen sich nicht beliebig austauschen. Insbesondere ist ein steuerlicher Wert nicht automatisch der am Markt erzielbare Verkaufspreis. Auch die englischen Bezeichnungen haben nicht in jedem Rechtssystem dieselbe Bedeutung.
Welche Faktoren beeinflussen den Immobilienwert?
Eine Bewertung betrachtet sowohl die Immobilie selbst als auch ihr Marktumfeld. Zu den wichtigen Einflussfaktoren gehören:
- Lage: Standort, Erreichbarkeit, Infrastruktur und unmittelbare Umgebung
- Grundstück und Gebäude: Größe, Zuschnitt, Bauweise und Nutzungsmöglichkeiten
- Zustand: Baualter, Modernisierungen, Schäden und Instandhaltungsbedarf
- Ausstattung und Energiezustand: Technische Anlagen, energetische Eigenschaften und zeitgemäßer Wohnstandard
- Rechtliche Verhältnisse: Beispielsweise Nutzungsrechte, Baurecht oder bestehende Mietverhältnisse
- Ertrag und Markt: Erzielbare Mieten, Nachfrage und geeignete Vergleichspreise
Ein einzelnes Merkmal erklärt den Gesamtwert selten ausreichend. Eine große Wohnfläche gleicht beispielsweise nicht automatisch einen erheblichen Sanierungsbedarf oder eine ungünstige Lage aus.
Wie wird der Property Value ermittelt?
Für die Verkehrswertermittlung in Deutschland sieht die Immobilienwertermittlungsverordnung grundsätzlich drei Verfahren vor. Welches Verfahren geeignet ist, hängt vom Objekt und den verfügbaren Daten ab. Mehrere Verfahren können sich ergänzen.
Vergleichswertverfahren
Die Immobilie wird anhand geeigneter Vergleichspreise oder angepasster Vergleichsfaktoren bewertet. Wichtig ist, dass die Vergleichsobjekte hinsichtlich ihrer wertbeeinflussenden Merkmale ausreichend ähnlich sind.
Ein bloßer Vergleich beliebiger Immobilienangebote reicht dafür nicht aus. Angebotspreise sind außerdem von tatsächlich vereinbarten Kaufpreisen zu unterscheiden.
Ertragswertverfahren
Im Mittelpunkt stehen die marktüblich erzielbaren Erträge. Berücksichtigt werden unter anderem Bewirtschaftungskosten, Bodenwert, Restnutzungsdauer und ein geeigneter Liegenschaftszinssatz.
Eine einfache Multiplikation der Jahresmiete mit einem beliebigen Faktor ersetzt deshalb keine vollständige Ertragswertermittlung.
Sachwertverfahren
Das Verfahren betrachtet insbesondere den Bodenwert und den Wert der baulichen Anlagen unter Berücksichtigung ihrer Eigenschaften und ihres Alters. Anschließend müssen die allgemeinen Marktverhältnisse angemessen einbezogen werden.
Baukosten und Marktwert sind daher nicht dasselbe. Hohe Herstellungskosten garantieren keinen entsprechend hohen Verkaufspreis.
Einfaches Rechenbeispiel
Für eine erste, stark vereinfachte Orientierung wird eine Eigentumswohnung mit einer Wohnfläche von 80 Quadratmetern betrachtet. Ein für das Beispiel angenommener, bereits passend angepasster Vergleichswert beträgt 3.000 Euro je Quadratmeter.
80 m² × 3.000 Euro/m² = 240.000 Euro
Das Ergebnis beträgt rechnerisch 240.000 Euro. Es ist jedoch nur so belastbar wie der verwendete Vergleichswert. Unterschiede bei Zustand, Lage, Ausstattung oder rechtlichen Verhältnissen dürfen nicht unberücksichtigt bleiben.
Alle Zahlen dieses Beispiels sind frei gewählt. Sie beschreiben keine aktuelle Marktlage und ersetzen keine Bewertung einer konkreten Immobilie.
Immobilienwert ist nicht gleich Eigenkapital
Eine weitere Unterscheidung betrifft den Wert der Immobilie und den rechnerischen Anteil des Eigentümers nach Abzug der Schulden.
Hat die Immobilie im Beispiel einen geschätzten Wert von 240.000 Euro und besteht eine zugehörige Restschuld von 150.000 Euro, ergibt sich vereinfacht:
240.000 Euro Immobilienwert − 150.000 Euro Restschuld = 90.000 Euro rechnerischer Eigenkapitalanteil
Der Property Value bleibt dabei 240.000 Euro. Die 90.000 Euro sind weder der Immobilienwert noch automatisch ein sofort verfügbarer Geldbetrag. Mögliche Verkaufskosten, weitere Verpflichtungen und steuerliche Folgen sind in dieser vereinfachten Rechnung nicht berücksichtigt.
Was unterscheidet Marktwert und Beleihungswert?
Der Marktwert bezieht sich auf die Verhältnisse zu einem bestimmten Stichtag. Der Beleihungswert verfolgt dagegen einen vorsichtigen, auf nachhaltige Eigenschaften ausgerichteten Bewertungsansatz.
Im Anwendungsbereich des Pfandbriefgesetzes dürfen spekulative Elemente nicht berücksichtigt werden; der Beleihungswert darf den Marktwert nicht überschreiten. Ein allgemeingültiger prozentualer Abschlag lässt sich daraus nicht ableiten.
Der Beleihungswert ist außerdem nicht automatisch die Höhe des möglichen Darlehens. Immobilienbewertung und Kreditentscheidung sind unterschiedliche Fragen.
Warum ist der Bewertungsstichtag wichtig?
Ein Immobilienwert gilt immer unter den zum Bewertungszeitpunkt zugrunde gelegten Bedingungen. Ändern sich Marktverhältnisse oder Eigenschaften des Objekts, kann eine frühere Einschätzung an Aussagekraft verlieren.
Deshalb sollte eine Wertangabe immer gemeinsam mit ihrem Datum gelesen werden. Ein mehrere Jahre altes Gutachten ist keine automatische Aussage darüber, welcher Preis heute erzielbar wäre.
Wie aussagekräftig sind Online-Bewertungen?
Online-Rechner können eine erste Orientierung geben. Ihre Aussagekraft hängt davon ab, welche Daten verwendet werden und wie genau die Immobilie beschrieben ist.
Besondere Schäden, ungewöhnliche Rechte oder eine nicht vergleichbare Mikrolage lassen sich mit wenigen Eingabefeldern möglicherweise nicht ausreichend erfassen. Ein automatisch berechneter Einzelbetrag sollte deshalb zusammen mit den zugrunde liegenden Annahmen und möglichen Unsicherheiten betrachtet werden.
Eine nachvollziehbare Bewertung nennt nicht nur eine Zahl. Sie erläutert den Bewertungszweck, den Stichtag, das Verfahren, die Datenbasis und die wesentlichen Eigenschaften der Immobilie.
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